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1月17日，

尽管出现了冠状病毒危机，但在强劲的基本需求支撑下，以色列的住房市场依然强劲。根据中央统计局(CBS)的数据，在年前三个季度，以色列住宅交易总量同比增长近39%，至套，而在年和年分别增长了20%和48%。特拉维夫和耶路撒冷的交易量分别飙升了55.5%和25.5%。

以色列房地产

以色列房价

由于需求激增，加上住宅建设疲软，房价继续上涨。以色列自住住宅平均价格在年第三季度上涨了6.9%，达到,以色列币(,美元)，这是自年第二季度以来的第二大同比涨幅。经通胀因素调整后，物价上涨了4.6%。

然而，年第三季度，全国住宅价格环比小幅下降0.3%(经通胀调整后下降1.1%)。

在以色列的主要城市中，内坦亚的房价在年第三季度增长 ，上涨了38.1%。紧随其后的是贝特·谢梅什(18.5%)、拉马特·甘(17%)、巴特·亚姆(12%)、卡法·萨巴(10.2%)、利森·列锡安(8.3%)和特拉维夫(7.5%)。BneiBrak(5.8%)、Ashkelon(5.6%)、Rehovot(4.9%)、耶路撒冷(4.5%)、Holon(4.3%)、Ashdod(2.4%)和PetahTiqwa(1.9%)的房价小幅上涨。

在截至年第三季度的一年里，只有BeerSheva和Haifa的房价下跌了1.3%和5.3%。

该国最贵的住宅地区是特拉维夫，在年第三季度，自住住宅的平均价格为,ILS(1,,美元)。紧随其后的是RamatGan(,美元)、KfarSaba(2,,美元)和Netanya(2,,美元)。BeerSheva是以色列 的住房，平均价格为1031ILS(美元)。

在过去的十年里(年除外)，以色列经历了急剧的房价上涨，尽管国内政治不稳定，安全威胁，以及全球金融危机。从6年到年，以色列的房价上涨了%(实际上涨了82%)。

年之前房价飙升的主要原因是由于建筑量低导致的供应短缺。推动房价上涨的其他因素包括央行的扩张性货币政策，以及缺乏其他投资选择。

“房地产直接占国内生产总值的19%，间接占13%，”巴伊兰大学(Bar-IlanUniversity)教授艾莉克莱兹伯格(ElliKraizberg)说。房地产占公众总财富的比例不低于40%。

然而，自年夏天数千名以色列人设立抗议营地，抗议日益恶化的住房负担能力，房价就成了政府的首要议题。

控制着以色列大部分土地的政府，为了解决供应短缺问题，从年到年，该组织将住房数量提高到每年54,户，这是年以来的 水平。

财政部提高了购买税，并对拥有3套以上公寓的人征收附加税。因此，投资交易占总交易的比例从年初的40%大幅下降到最近的15%。

从年开始，政府加大了以折扣价格向承包商出售土地的力度，后者必须以低于市场价格出售公寓。

没有住房的以色列人可能会通过抽签制度来争夺公寓。自年底实施以来，至少有6万户家庭中抽中，但实际上只有1.8万户家庭行使了降价购房的权利。

年7月，政府批准了一项计划，以加强该国的长期租赁市场，包括引入税收减免，以鼓励建设租赁单元。

政府曾于年10月表示，将整顿未经许可的度假租赁公寓，并将公寓购置税下调至8%，以此作为房地产市场降温综合对策的一部分。

因此，年房价下跌了0.9%(经通胀调整后为-1.9%)，年房价仅上涨了1.6%(经通胀调整后为1.2%)。然而，年，尽管疫情爆发，房地产市场再次走强，房价上涨了5.5%(经通胀调整后为6.2%)。

根据国际货币基金组织(IMF)在年10月的预测，以色列经济预计将在年强劲增长7.1%，完全抵消年2.2%的萎缩，并实现自0年以来 的增长。

以色列历年房价变化(%)

近代史:房价上涨引发社会抗议

在全球危机期间，以色列的房价惊人地上涨了两位数。从8年 季度到9年第四季度，特拉维夫的住房上涨了41%!只有北区的房价增长了4.7%，为个位数。从8年 季度到9年第四季度，以色列的平均房价上涨了24.2%。

尽管以色列央行加息，直到年6月关键利率达到3.25%，但从年 季度到年第二季度，以色列平均房价上涨了近13%。

其中一个结果是一场社会抗议运动，始于年7月，一个Facebook群组抗议以色列不断上涨的生活成本(特别是住房成本)以及不断恶化的公共服务条件。

以色列特拉维夫中心，南耶路撒冷，北海法的住房平均价格变动(%)

从年第三季度到年 季度，全国房价仅上涨了0.53%，特拉维夫(-3.06%)和耶路撒冷(-1.22%)房价下跌。从年第二季度到年第四季度，以色列房价上涨了31.6%，在此期间，所有地区的房价都出现了两位数的增长。以色列的房地产市场没有受到叙利亚内战的影响。

以色列各地区平均房价

然而，在政府加强降温措施后，以色列的房地产市场在年底开始放缓。-19年，耶路撒冷(-20.2%)和特拉维夫(-17.4%)的房价大幅下跌。然而，全国房价继续上涨7%，这两个主要城市房价的大幅下跌被其他地区房价的持续上涨所抵消。

尽管冠状病毒病大流行，但年全国房价又上涨了5.5%。

房地产销售激增

在年和年分别录得 8%和20%的强劲增长后，尽管冠状病毒爆发，年需求仍保持强劲。据哥伦比亚广播公司(CBS)的数据，在年前三个季度，以色列的住宅交易总量强劲增长了近39%，达到套。

以色列出售新房

年前三个季度，所有地区的住宅地产销售都出现了增长，尤其是在特拉维夫和中环地区。

在特拉维夫，年前三个季度的住房交易量同比增长55.5%，达到9,套。

在中环，成交额同比上升逾50%，至10,套。

在海法，成交量同比增长近37%，达到4,套。

在北区，成交量同比增长30.7%，至3,套。

在耶路撒冷，房屋成交量同比增长25.5%，达到3,套。

在南区，成交额同比增长23.4%，至7,套。

在朱迪亚和撒玛利亚地区，年前三个季度的交易量同比温和增长4.2%，至套。

住宅建设活动继续下降

在实施与大流行有关的限制措施的情况下，住宅建设仍然薄弱。据中央统计局(CentralBureauofStatistics)的数据，年住宅完工数量同比下降7%，至套，为3年以来的 降幅。在去年完成的所有项目中，约28%位于中环区，其次是特拉维夫(占18.8%)、南区(占15.6%)和海法(占15.5%)。

以色列住宅建设

年住宅开工量也小幅下降1.2%，至套，而年、年和年分别下降0.2%、2.1%和3.2%。然而，去年在建住宅数量增长了3.8%，达到,套。

建筑业今年继续疲软。据哥伦比亚广播公司(CBS)的数据，年上半年，住宅完工量同比下降11.7%，至套。同样，住宅开工量同比下降2.7%，至25,套。

抵押贷款利率下降，关键利率创历史新低

在年4月降息15个基点以缓解冠状病毒爆发对经济的影响之后，以色列央行于年11月将关键利率维持在0.1%的历史 水平。

以色列基准利率

以色列央行表示:“以色列经济从危机中复苏的过程仍在继续。”“然而，经济活动仍然面临挑战。因此，委员会将根据经济增长速度、就业和通胀走势，继续长期实施宽松的货币政策。”

因此，抵押贷款利率也在下降。根据以色列银行(BankofIsrael)的数据，年11月，以色列的平均抵押贷款利率为2.13%，低于一年前的2.84%。

以色列的抵押贷款利率

按贷款期限划分的按揭利率:

5年以下:年11月为1.95%，低于一年前的2.81%

5-10年:1.93%，低于上年同期的2.79%

10至15年:2.07%，低于一年前的2.51%

15-20年:2.36%，低于一年前的2.76%

从20年到25年:2.59%，低于一年前的3.09%

25年以上:2.8%，低于上年同期的3.13%

抵押贷款市场继续扩张

受抵押贷款利率下降的提振，抵押贷款市场继续强劲扩张。在年前10个月，用于购买住宅的新抵押贷款总额为.9亿美元(合亿美元)，比去年同期增长了48%以上。

因此，在年第三季度，未偿还住房贷款总额为亿美元(9亿美元)，比去年同期增长了13.5%。同期内:

占比超过98%的居民的住房贷款余额同比强劲增长13.7%，至亿ILS(亿美元)。

非居民住房贷款余额同比增长5%，达到76亿英镑(25亿美元)。

由于住房信贷持续强劲增长，以色列的抵押贷款市场实际上已从年占GDP的26.8%扩大到年的近30%。不过，这仍被认为是发达国家的适度借款水平。

住房贷款的增加不太可能威胁到金融稳定

尽管增长强劲，以色列的抵押贷款市场从根本上来说仍然健康。据央行称，近年来，住房债务固有的风险指标略有上升，但与其他国家相比仍相对较低。

“从年中期开始，考虑到交易量的增长，新抵押贷款的数量一直在高速增长。与此同时，平均抵押贷款规模有所增加，以较高的终身价值比(LTV)获得的抵押贷款份额继续增加。”

“然而，与其他发达经济体相比，以色列经济中的住房债务水平较低，对终身价值比(LTV)的限制相对保守。此外，金融系统对房地产市场风险的抵御能力也被认为很高。”

以色列住房贷款

虽然住房信贷在以色列的家庭信贷总额中占相当大的比例，但这被认为是保守的，因为它通常由抵押担保——住房。

未来几个月，以色列的住房信贷预计将继续强劲增长，这主要是受低利率环境和购买投资性住房税率降低带来的健康住房需求的推动。

可怜的收益率;适度的租金涨幅

在过去的20年里，以色列的住房拥有率逐渐下降，由于经济适用房短缺，越来越多的家庭选择租房。目前，住房拥有率约为66%，低于8年的68.8%和年的73%。

然而，特拉维夫公寓的总租金收益率非常低，这支持了房价过高的观点。根据GlobalPropertyGuide的研究，收益率从2.6%到3.1%不等，较小的公寓收益率较高。

以色列平均租金

年，全国房租上涨3.1%，平均每月英镑(美元)。

住宅小区:

特拉维夫的房租是全国最贵的，去年平均每月ILS(合1,美元)，比一年前上涨3.6%

在耶路撒冷，平均租金同比增长2%，至每月4,ILS(1,美元)

在北部，平均租金同比上涨5.2%，至每月ILS2,(US$)

在海法，同期平均租金同比上涨2%，至每月ILS(美元)

在该中心，平均租金同比增长2.4%，至每月ILS(US$1,)

在南部，平均月租金同比增长3%，达到2,ILS(美元)。

经济稳定;失业率依然居高不下

以色列国内生产总值(gdp)以及通货膨胀

不过，中国财政部预计，今年GDP将增长7.1%，年将继续增长4.7%。根据中央统计局的数据，继第二季度13.7%的增长和 季度2.2%的下降之后，年第三季度，以色列经济以2.4%的年率温和增长。同期内:

1.　　私人支出小幅上升0.7%，较第二季度的33.5%大幅下降

2.　　固定资产投资增长14.8%，高于上一季度的5.6%

3.　　出口增长7.5%，进口小幅增长2.7%

4.　　第三季度政府支出下降了2.3%，而第二季度增长了1.3%

年至年，以色列经济年均增长3.8%。

年财政赤字占国内生产总值的比例从年的3.7%、年的4.3%和年的2.1%大幅上升至11.7%，为年以来的 水平。

随着情况逐渐好转，预计今年的缺口将降至GDP的7%，年将降至GDP的3.4%。年，以色列债务与国内生产总值之比从年的58.5%和年的59.3%大幅上升至71.1%。

年10月，年通胀率从年9月的2.5%的8年高点降至2.3%，仍在1%-3%的BOI目标范围内。年至年，通胀率平均为0.4%。

以色列的失业率

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