年，是楼市最为关键的一年，决定了楼市复苏还是继续下行。

如果楼市能够在今年复苏，意味着房地产仍有巨大市场需求，所谓房产泡沫过大也将不攻自破。

如果楼市复苏失败继续保持下行趋势，意味着楼市风向彻底转向，那么房产泡沫也会因此而破灭。

从1-6月份的商品房数据可以看出，楼市下行明显，全国商品房销售面积仅为6.89亿平方米，同比下滑22.2%，销售额（6.6万亿元）同比下滑28.9%，全国房价均价跌至元/平方米，房价出现明显下滑迹象，在这个背景下，楼市能否复苏关键就看下半年了。

年，楼市复苏无望了？

楼市复苏，与下半年每个月都息息相关，无论是新房还是二手房，其成交数据都是楼市风向的体现，而7月正是关键月。

新房方面：根据克而瑞统计的全国百强房企销售数据显示，年7月份同比年-年7月份销售面积均下滑，比年7月份同比下滑39.7%，比年7月份同比下滑44.3%，环比不增返降，原本在6月份有复苏迹象，却在7月份销售数据中狠狠打脸。

二手房方面：据贝壳研究院公布的全国50城7月份二手房市场报告数据显示，成交量虽有所提升，实现去年6月份以来首次由降转增，但是房价仍保持环比下跌趋势，二手房整体景气指数下降1，价格指数整体环比下跌0.7%，尤其是沈阳、郑州、中山、南通等城市房价下滑明显。

无论是新房还是二手房，房价下行趋势仍在蔓延，对于二手房而言，成交量的复苏建立在人们买房的倾向发生改变，尤其是在7月份出现上百个楼盘“烂尾楼停贷风波”之后，人们更加倾向于购买现房，以至于二手房的成交量率先复苏，不过这样的复苏并非真正意义上的复苏，从利益挂钩来看，新房成交复苏才是楼市复苏的关键，否则房企拿地依然疲软，房地产闭环难以恢复。

通过7月份新房和二手房市场数据可以看出，如若8月份依旧得不到改观，或许年楼市复苏真就无望了，随着3大信号出现，房价走势逐步清晰。

信号一：房价下跌的城市更多，房价上涨压力大

对于楼市而言，一直都有买涨不买跌的规律，涨的时候存在“羊群效应”，买房从心理上会更加迫切，生怕再不买房价就涨高了，而在跌的时候相反，房价下跌的城市增多后，人们买房更加观望。

根据国家统计局历月发布的“全国70城新房和二手房价格指数”梳理得出，从1月-6月新房房价下跌城市数量分别为20个、24个、29个、34个、46个、49个，二手房房价下跌城市数量分别为30个、39个、47个、56个、57个、58个，新房和二手房价格同比下跌的城市数量逐渐增多，6月份的下跌城市数量达到1月份的2倍，部分城市新房房价相比两年跌幅超过6%，比如北海（-9.6%）、大理（-7.3%）、南充（-6.3%）、泸州（-6.3%）、岳阳（-6.9%）、常德（-6.5%），相当于在年6月北海买的一套价值万元的房子，现如今只值90.4万元，净亏损9.6万元。

房价下跌城市增多，根本原因还是在于住房消化能力减弱，房子保值、增值的属性被供大于求打败，我国的房价是如何一步一步涨起来的？与我国房地产发展模式有着很大关联，正如我国城镇化率还处于30%-64%之间时，房地产的饼足够大，大到房价收入比超过9也不以为然，事实上，当房价收入比超过4-6时，就意味着房价虚高了，终究也会回到合理的房价收入水平。

信号二：房地产预期从高降至低，主动降楼市泡沫风险

从年1月开始，全国房地产开发投资增速明显下滑，增速从年上半年的15%降到年上半年的-5.4%，从正增长变为负增长，变化率超过20%，主要原因还是在于国家所提的“稳房价、稳地价、稳预期”现有成效，房价下跌的城市增多，房价出现小幅小跌趋势，地价也因为“回炉再造”而下调起拍价和下调溢价率预期，这是过去基本不会发生的事，溢价率从45%下调至15%，难以接受的事实，但对楼市而言不得不接受，预期方面也是如此，正因为有稳预期的存在，导致政策上并没有如年年节点的大规模刺激楼市政策出台，比如大规模基建（铁路、公路、机场）、大规模棚改拆迁，反而是在通过“旧改”稳定楼市预期，房地产预期从高降至低，从政策调控方面得到直观体现。

金融政策方面

在过去，金融对房地产的支持力度可谓是空前绝后，回归历年，房地产在6次降准均受益，分别是年（降准0.5%）、年2次（分别降准0.5%）、年（降准0.4%）、年（降准0.5%）、年2次（降准0.5%和1%）、年（1%），每一次的降准都给房地产带来巨大预期，以往房企的融资渠道宽松，受到融资监管小，然而进入年后，国家开始对房企实施融资监管，这一监管直接导致绝大部分房企都不再具备融资条件或融资额度下滑，正是“三道红线”的融资监管政策让房地产预期直线下滑，因踩中红线而不能融资的房企比比皆是，既有民企也有国企和央企，这项主动降低楼市泡沫风险的金融政策，直接导致房地产发展预期下滑，毕竟依赖现金流的房企融资受限，还得面临偿债压力。

去库存政策方面

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