每一个房子都是一个家

每一个家都是一处风景

除了广西地区外，北海这座美丽城市的存在感很低，但它的楼市知名度高。

由于天然的海滩，迷人秀丽的风光，让它一度成为广西的旅游名片之一。这个也吸引了无数的开发商争先恐后来到北海开发楼盘。

早三十年前，很多现在知名的大房企还没出生，那时的万科地产也才刚刚成立。而刚转型做地产的王石，就首先想到来北海开发房产，他首先第一批项目就是北海。我想他是看了当地的海滨资源，以及廉价的土地，觉得投资北海能盈利。

那，后来的地产商看上北海的原因，如出一辙。所以北海的房地产，一直是风风火火的开发，才有目前严重的库存。

年，北海新增的新房达4.9万套，去年的网签数量是3.3万套（网签这个数字我是持怀疑态度）开发商关起门暗箱卖房的套路，在小城市屡试不爽。一个大楼盘，十几栋高楼，开盘没多久就说售罄。因为我晚上走过北海大道，西南大道，等主要道路，鳞次栉比的楼房，黑灯瞎火一片又一片。你说卖完了，你们信么？

就算是网签3.3万套，还有1.6万套。到了年，存量还有多少呢？

由于疫情的影响，以及要消耗库存，各开发商在今年的的拿地减少，开发新盘也下降很多。但与此同时，楼房的销售也在急剧下滑，目前还没有准确的数据出来，但是新增套数肯定是大于消耗的。

光来北海旅游的游客就比往年同比下滑严重，当然这个主要是疫情期间未开放导致，不过也侧面验证外地购房团的数量少了很多。虽然游客不等同于购房客，但它们息息相关，彼此同涨同跌。

根据贝壳网数据，目前在售的二手房就有将近2万套。这样的话，加上的存量，以及今年的净存量，北海的楼房存量，估计不少于4万套。

根据安居客数据，北海的11月份新房均价是，元/平；二手房均价是，元/平。

具体各区县如下；

（新房）海城区，元/平；银海区，元/平；合浦县，元/平。（铁山港区无资料）

（二手）海城区，元/平；银海区，元/平；合浦县，元/平。（铁山港区无资料）

其中，二手房比新房售价高，是因为二手房都是装修的次新房，准新房，算上装修费高了不少。

其实，这个价格还是连续下降了很多。疫情之前，北海的房地产被炒热了不少，特别是银海区的房子，售价的过万不在少数，那边靠着旅游区银滩，很多都是海景房，环境又好，地势平坦，新地新楼。都是大房企扎堆的宝地，像恒大，万达，融创，万科，碧桂园等。

炒热的原因之一，去年国家领导人去北海走了一圈，地产商们，中介们普遍拿着这个做文章，打着北部湾经济圈，北海的房价被推高了不少。

但是高达8千到一万的房价，靠当地人们能消耗了得了吗？

我们看看人口经济；

北海的户籍人口万，常住人口万（），这个人口都没一个大县城的多，比如广东的普宁，万人口；比如临近的博白县，万人口。一个城市一百多万的人口，确实少的可怜。

经济方面，北海全年生产总值亿，（）看起来不高，不过它人口少，人均GDP过7万。但这个不能说明什么，北海的GDP基本都是一些大公开项目在撑起，像房地产就是，还包括，基础建设，公路，铁路，码头。在这方面，北海是值得肯定的，努力建设方便的交通网络，利于更多游客到来旅游消费。

由于公共建设占比大，所以人均收入不能真实反映居民的可支配收入。

不过话说回来，就看人口数量，全北海人口参与本地买房也消耗不了如此大的库存。加上生活的习惯，当地人不是那么向往海景房，由于北海几乎所有乡镇都临近大海，大家习以为常，那些开发商打着海景房的旗号，是吸引不了北海当地居民的。他们习以为常，又有点讨厌海风的咸味。而北海处处都是海景房，这些小区居住的大部分是北方房客。此外，当地人也喜欢宅基地，有钱宁愿买地皮建房。

北海一直是北方购房客征战的市场，以东北，北京的购房客居多。北海温暖的冬季，是很多东北人的南下落脚点。早期，十年前左右，那会北海的房价才3千，4千的样子，北方炒房团就很多涌进来北海买房，他们或投资，或当过冬候居，或移民搬家北海安居。

一个真实的例子，一个北京人，过来北海过冬，看到当时房价才三千多，直接买了三套，总价一百万。他觉得便宜啊，一百万在北京二环能买个厕所，而一百万在北海能全款三套房。

类型这样的例子不少，东北很多全家过来北海买房安居。也是看上这里的天气暖和，以及便宜的房价。

北海的房价，说实话，就是被外地购房客慢慢撑起来的。但需求总是有个度，北方人群渐渐也有了房，而楼盘不停的开发。加上疫情影响，销量急剧下滑，造成今日的北海，库存远远大于消耗。才引起后面的房价连跌。

未来的楼市增长点在哪里？

很难很难，当地人口少，就业环境一般。光靠海产品的产业，只能勉强满足当地人口吃饭问题。真正要发展城市楼市，只能稳定北方的房客，给他们提供良好的经商就业环境，只有他们能稳定留下来生活，才能更好吸引更多外来人口涌入北海安居乐业。

综上，北海的楼市，供过于求，人口少，房价下跌是大概率事件。

关于北海楼市，你们是什么观点？欢迎交流。